11 FEVRIER 2013. - Loi organisant la profession d'agent immobilier (1)

ALBERT II, Roi des Belges, A tous, présents et à venir, Salut.

Les Chambres ont adopté et Nous sanctionnons ce qui suit : CHAPITRE 1er. - Disposition introductive

Article 1er.La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution. CHAPITRE 2. - Définitions

Art. 2.Pour l'application de la présente loi, il faut entendre par : 1° ministre : le ministre ayant les Classes moyennes dans ses attributions;2° le Conseil supérieur : le Conseil supérieur des Indépendants et des Petites et Moyennes Entreprises, institué par l'article 13 des lois relatives à l'organisation des Classes moyennes, coordonnées le 28 mai 1979;3° Etat membre : pays auquel s'applique la Directive 2005/36/CE du Parlement européen et du Conseil du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles modifiée par la Directive 2006/100/CE du Conseil du 20 novembre 2006 portant adaptation de certaines directives dans le domaine de la libre circulation des personnes, en raison de l'adhésion de la Bulgarie et de la Roumanie;4° agent immobilier : celui qui exerce une ou plusieurs activités mentionnées aux 5°, 6° et 7° ;5° intermédiaire : celui qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d'achat, d'échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;6° syndic : celui qui agit dans le cadre de l'administration et de la conservation des parties communes d'immeubles ou groupes d'immeubles en copropriété forcée, d'après les articles 577-2 et suivants du Code civil;7° régisseur : celui qui réalise pour le compte de tiers des activités de gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers, autres que celles de syndic;8° la loi-cadre : la loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services, codifiée par l'arrêté royal du 3 août 2007;9° l'Institut : l'Institut professionnel des Agents Immobiliers, créé par l'arrêté royal du 6 septembre 1993. CHAPITRE 3. - La profession d'agent immobilier Section 1re. - De l'exercice et de la protection du titre d'agent

immobilier

Art. 3.Il est établi, au sein de l'Institut, un tableau des agents immobiliers et une liste de stagiaires scindés en deux colonnes, l'une reprenant les agents immobiliers intermédiaires, l'autre reprenant les agents immobiliers syndics.

Les agents immobiliers intermédiaires, les agents immobiliers syndic et les agents immobiliers régisseurs sont soumis à des obligations de formation et à des contrôles particuliers, dont les modalités sont déterminées par le Roi.

Lorsqu'ils exercent leur activité au sein d'une personne morale, les agents immobiliers intermédiaires, les agents immobiliers syndics et les agents immobiliers régisseurs sont également soumis à des exigences en termes de capital minimal, dont les modalités sont déterminées par le Roi.

Art. 4.Toute personne physique ou personne morale autorisée à exercer la profession d'agent immobilier conformément à la présente loi et dont la responsabilité peut être engagée en raison des actes qu'elle accomplit à titre professionnel ou en raison des actes de ses préposés doit être couverte par une assurance.

Le Roi fixe les modalités et les conditions de l'assurance qui doit permettre une couverture adéquate du risque encouru par le destinataire des services prestés par l'agent immobilier, notamment : - le plafond minimal à garantir; - l'étendue de la garantie dans le temps; - les risques qui doivent être couverts.

Lorsque la profession d'agent immobilier est exercée par une personne morale conformément à la présente loi, tous les gérants, associés acifs, administrateurs et membres du comité de direction sont solidairement responsables du paiement des primes d'assurance.

Art. 5.§ 1er. Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s'il n'est inscrit dans la colonne de la profession qu'il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu'il exerce de la liste des stagiaires.

Nul ne peut exercer en qualité d'agent immobilier régisseur s'il n'est inscrit à au moins une des deux colonnes dudit tableau. § 2. Les agents immobiliers sont soumis aux obligations suivantes, dont le Roi détermine les modalités : 1. a) pour les personnes physiques être titulaire d'un diplôme;b) pour les personnes morales répondre aux conditions visées à l'article 10.2. Respecter les règles de déontologie. § 3. Le Roi peut dispenser les titulaires de professions libérales des interdictions visées au § 1er.

Dans pareil cas, les Ordres et Instituts en charge du contrôle des activités de ces personnes intègrent dans leur déontologie un volet spécifique aux activités d'agents immobiliers.

Les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées, ne sont pas soumises aux interdictions visées au § 1er. § 4. Les agents immobiliers et les personnes visées au § 3, alinéa 1er, doivent transmettre à l'Institut le 1er janvier de chaque année au plus tard la liste des copropriétés dont ils sont les syndics.

Art. 6.Nul ne peut porter un titre ni ajouter à celui sous lequel il est inscrit au tableau visé à l'article 3, une mention pouvant prêter à confusion avec le titre professionnel d'agent immobilier intermédiaire, d'agent immobilier syndic ou d'agent immobilier régisseur.

Art. 7.Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l'exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires.

Art. 8.Pour l'application de la présente loi, les agents immobiliers sont présumés, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l'article 5 pour exercer la profession dans les liens d'un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel. Section 2. - Libre prestation des services

Art. 9.Les prestataires de services qui se déplacent d'un Etat membre vers la Belgique pour la première fois afin d'y exercer la profession d'agent immobilier sont autorisés à exercer temporairement et occasionnellement l'activité d'agent immobilier, sans devoir remplir les conditions de l'article 5 s'ils sont légalement établis dans un Etat membre pour y exercer la même profession. Si la profession d'agent immobilier, ou la formation qui donne accès à cette profession, n'est pas réglementée dans cet Etat, ils doivent l'avoir exercée pendant au moins deux années au cours des dix années qui précèdent leur libre prestation de services. Le caractère temporaire et occasionnel de la prestation de services est apprécié au cas par cas par la Chambre exécutive, notamment en fonction de la durée, de la fréquence, de la périodicité et de la continuité de cette prestation de services.

Les personnes visées à l'alinéa 1er doivent, lors de la première prestation de services ou en cas de changement matériel de la situation établie par les documents, transmettre une déclaration préalable à l'Institut, par laquelle ils fournissent les éléments suivants : 1° une preuve de nationalité;2° a) une attestation d'où il ressort qu'ils sont régulièrement établis dans un autre Etat membre pour y exercer les activités concernées, et qu'au moment de la délivrance de cette attestation, il ne leur est imposé aucune interdiction professionnelle, même temporaire;b) ou la preuve que pendant au moins deux ans au cours des dix années qui précèdent cette prestation de service en Belgique, ils ont exercé cette activité dans cet Etat membre;c) ou la preuve qu'ils ont suivi une formation réglementée dans l'Etat membre d'établissement.3° les informations relatives aux couvertures d'assurances ou autres moyens de protection personnelle ou collective concernant la responsabilité professionnelle.Cette déclaration est renouvelée une fois par an si le prestataire de service compte fournir des services d'une manière temporaire ou occasionnelle dans cet Etat membre au cours de l'année concernée. Le prestataire peut fournir cette déclaration par tout moyen.

Les attestations délivrées par les organismes d'assurances des autres Etats membres sont acceptées comme équivalentes. Ces attestations doivent préciser que l'assureur s'est conformé aux prescriptions légales et réglementaires en vigueur en Belgique en ce qui concerne les modalités et l'étendue de la garantie. Elles ne doivent pas, lors de leur production, remonter à plus de 3 mois. Section 3. - Exercice dans le cadre d'une personne morale

Art. 10.§ 1er. Les personnes morales peuvent exercer la profession d'agent immobilier si elles répondent aux conditions suivantes : 1° tous les gérants, administrateurs, membres du comité de direction et de façon plus générale, les mandataires indépendants qui interviennent au nom et pour compte de la personne morale, sont des personnes physiques autorisées à exercer la profession d'agent immobilier conformément à l'article 5;2° son objet et son activité doivent être limités à la prestation de services relevant de l'exercice de la profession d'agent immobilier et ne peuvent pas être incompatibles avec celle-ci;3° si elle est constituée sous la forme d'une société anonyme ou d'une société en commandite par actions, ses actions doivent être nominatives;4° au moins 60 % des parts ou actions ainsi que des droits de vote doivent être détenus, directement ou indirectement, par des personnes physiques autorisées à exercer la profession d'agent immobilier conformément à l'article 5;toutes les autres parts ou actions peuvent uniquement être détenues par des personnes physiques ou morales, signalées à l'Institut, exerçant une profession qui ne soit pas incompatible; 5° la personne morale ne peut détenir de participations dans d'autres sociétés ou personnes morales à caractère autre qu'exclusivement professionnel.L'objet social et les activités de ces sociétés ne peuvent pas être incompatibles avec la fonction d'agent immobilier; 6° la personne morale est inscrite dans une des colonnes du tableau de l'Institut. § 2. Si la personne morale n'est pas inscrite au tableau, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l'exercice de la profession au sein de la personne morale.

La personne morale visée à l'alinéa précédent doit respecter les conditions suivantes : 1° ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent l'activité réglementée et qui ont la direction effective des départements au sein desquels l'activité est exercée, doivent être inscrits dans la colonne correspondante du tableau ou de la liste.2° A défaut de ces personnes, l'obligation visée au 1° s'applique à un administrateur ou un gérant ou un associé actif de la personne morale désignée à cet effet.Pour l'application de la présente loi, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

Art. 11.Si en raison du décès d'une personne physique visée à l'article 10, § 2, 1°, ou 4°, la personne morale ne répond plus au conditions requises pour exercer la profession d'agent immobilier, celle-ci dispose d'un délai de six mois pour se mettre en conformité avec ces conditions. Durant ce délai, la personne morale peut continuer à exercer la profession d'agent immobilier.

Art. 12.Le stagiaire ne peut constituer une personne morale au sens de la présente loi ou en être associé, gérant, administrateur, ou membre du comité de direction que s'il s'agit d'une personne morale au sein de laquelle il exerce la profession avec son maître de stage ou avec une personne physique inscrite au tableau des agents immobiliers. CHAPITRE 4. - Disciplinaire Section 1er. - Obligations déontologiques

Art. 13.Les membres de l'Institut se conforment aux normes déontologiques établies par l'Institut et rendues obligatoires par le Roi.

Ces normes déontologiques déterminent au moins les obligations suivantes pour les titulaires de la profession : 1° respecter les devoirs de loyauté, d'indépendance, de probité, de diligence et de dignité qui sont à la base de la profession;2° respecter une obligation de discrétion, à savoir que toute information obtenue par la voie professionnelle ne soit utilisée que dans un cadre professionnel, en tenant compte du droit au respect de la vie privée de tous les intéressés;3° avoir suivi la formation organisée ou reconnue par l'Institut;il est tenu compte de la colonne du tableau à laquelle est repris le titulaire ou de la colonne de la liste à laquelle est repris le stagiaire; 4° exercer une surveillance suffisante sur les collaborateurs qui assistent les titulaires de la profession dans l'exécution de leur métier.Au moyen d'une norme déontologique, l'Institut peut imposer un nombre minimum de titulaires agréés par siège d'exploitation ou par nombre d'employés; 5° informer immédiatement le client et l'Institut de toute situation de conflit d'intérêt. Section 2. - Sanctions disciplinaires

Art. 14.§ 1er. Les agents immobiliers, dont il est prouvé qu'ils ont manqué à leurs devoirs, sont passibles d'une ou de plusieurs des peines disciplinaires suivantes : a) l'avertissement;b) le blâme;c) la suspension;d) la radiation. § 2. La suspension consiste dans l'interdiction d'exercer pendant un terme fixé, celui-ci ne pouvant excéder deux années, la profession réglementée en Belgique et d'en porter le titre professionnel.

La radiation entraîne l'interdiction d'exercer en Belgique la profession réglementée et d'en porter le titre professionnel et concerne toutes les activités reprises à l'article 2, 4° à 7°.

Un agent immobilier qui encourt pour la seconde fois une peine de suspension peut, en vertu de la même décision, être rayé du tableau ou de la liste des stagiaires. § 3. Lorsqu'une peine disciplinaire est imposée à une personne morale, une peine disciplinaire peut également être imposée à la personne physique ou à la personne autorisée à exercer la profession réglementée, dont l'intervention est à l'origine des faits commis par la personne morale qui est sanctionnée disciplinairement. § 4. Les Chambres sont compétentes pour statuer sur des poursuites disciplinaires intentées en raison de faits commis avant la décision qui a omis l'agent immobilier de la liste ou du tableau visés à l'article 3 si l'instruction a été entamée par l'assesseur juridique au plus tard un an après cette décision. § 5. Le Roi arrête la manière dont ces peines disciplinaires peuvent être prononcées. Il fixe également les règles selon lesquelles la réhabilitation pourra éventuellement être accordée.

Art. 15.L'autorité disciplinaire peut à chaque fois ordonner la publication intégrale ou partielle du prononcé. Elle peut également imposer au membre ou au titulaire de la profession l'obligation de suivre une formation professionnelle supplémentaire dans un délai déterminé.

Art. 16.Par dérogation à l'article 9, § 4, de la loi-cadre, pour chaque Chambre exécutive, le ministre nomme pour six ans, parmi les avocats inscrits à un tableau de l'Ordre, un assesseur juridique et un ou plusieurs assesseurs juridiques suppléants, dont les missions d'assistance juridique, d'instruction et de formulation de recommandations sont fixées par le Roi.

Le ministre peut mettre fin anticipativement au mandat de l'assesseur juridique dans les conditions que le Roi détermine.

Sans préjudice des missions qui leur sont imparties par ou en vertu de la présente loi, il est interdit aux assesseurs juridiques et à leurs suppléants, sous peine d'être démis d'office de leurs fonctions par le ministre : - de plaider devant les Chambres exécutives et d'appel de l'Institut et de conseiller des membres ou candidats membres dans des dossiers traités par ces Chambres ou susceptibles de l'être; - de conseiller une personne et de plaider en faveur de celle-ci dans le cadre d'un litige avec Institut; - de conseiller et de plaider en faveur de l'Institut; - de conseiller ou de plaider en faveur des membres effectifs ou suppléants de la Chambre exécutive et d'appel ou de copropriétés dont ces membres seraient les syndics.

Art. 17.Toute condamnation pour abus de confiance au sens de l'article 491 du Code pénal entraîne la radiation d'office de l'agent immobilier par la Chambre.

Toute condamnation préalable sur la base de l'article 491 du Code pénal empêche l'exercice de l'activité d'agent immobilier.

En cas de constatation de détournement, la Chambre peut suspendre ou radier de la liste l'agent immobilier.

Art. 18.Les décisions par lesquelles sont imposées une suspension ou une radiation sont transmises au procureur général.

Art. 19.L'autorité disciplinaire peut décider qu'il existe des raisons pour suspendre le prononcé de la sanction disciplinaire à charge, endéans le délai déterminé par elle, qui ne peut cependant dépasser cinq ans. La suspension peut dépendre de l'accomplissement d'un certain nombre de conditions, dont l'obligation de suivre une formation déterminée endéans un délai précis. En cas de non-respect des conditions imposées, l'autorité disciplinaire convoque le membre ou le titulaire de la profession à une audience de l'autorité disciplinaire en vue, soit de prononcer une sanction disciplinaire, soit de révoquer la suspension du prononcé.

L'autorité disciplinaire peut imposer par décision motivée de surseoir à l'exécution de la sanction disciplinaire. La durée du sursis ne peut être inférieure à un an et ne peut être supérieure à cinq ans, à partir de la date de la décision. Le sursis peut dépendre de l'accomplissement d'un certain nombre de conditions, dont l'obligatoire de suivre une formation déterminée endéans un délai précis. En cas de non-respect des conditions imposées, l'autorité disciplinaire convoque le membre ou le titulaire de la profession à une audience de l'autorité disciplinaire en vue soit de prononcer une sanction disciplinaire soit de révoquer le sursis. Le sursis peut également être révoqué lorsqu'une nouvelle sanction disciplinaire est imposée.

Art. 20.§ 1er. Lorsque les faits reprochés à un membre ou titulaire de la profession font craindre que l'exercice ultérieur de son activité professionnelle ne soit de nature à causer préjudice à des tiers ou à l'honneur de l'Institut, l'assesseur juridique de la Chambre exécutive peut prendre les mesures conservatoires que la prudence impose, telles que l'interdiction temporaire d'exercer la profession. Ces mesures conservatoires ne peuvent pas excéder un durée de trois mois.

A la demande de l'assesseur juridique, la durée des mesures conservatoires peut être prorogée par sentence motivée de la Chambre exécutive, d'une durée de maximum six mois après que l'intéressé a été entendu ou convoqué au moins huit jours avant l'audience. § 2. L'intéressé peut faire appel des mesures conservatoires et de la prorogation de la durée des mesures conservatoires, exécutoires par provision, auprès de la Chambre d'appel.

Cet appel est notifié dans les huit jours de la notification de la décision de la Chambre exécutive par lettre recommandée à la poste au secrétaire de la Chambre d'appel qui convoque sans délai la Chambre.

Celle-ci prend une décision après que l'intéressé a été entendu ou convoqué au moins huit jours avant l'audience.

Art. 21.Sur demande expresse du plaignant, le dispositif des décisions fondées sur sa plainte lui est communiqué. La Chambre peut décider qu'à sa demande également les motifs de la décision lui seront communiqués. La Chambre peut décider de façon motivée et sur la base de motifs sérieux que la consultation du dossier disciplinaire lui sera accordée.

La Chambre peut décider de façon motivée que le dispositif des décisions sera communiqué à des tiers. A l'unanimité des voix, la Chambre peut décider de façon motivée et sur la base de motifs sérieux que les motifs de la décision seront communiqués à des tiers ou que la consultation du dossier disciplinaire leur sera accordée. CHAPITRE 5. - Dispositions pénales

Art. 22.Sans préjudice de l'application des peines prévues par le Code pénal, sera puni d'un emprisonnement de huit jours à trois mois et d'une amende de 500 euros à 5 000 euros ou d'une de ces peines seulement : 1° celui qui, sans y être autorisé, se sera attribué publiquement le titre professionnel d'agent immobilier et celui qui aura porté un titre ou aura ajouté à celui qu'il porte une mention pouvant prêter à confusion avec le titre professionnel d'agent immobilier;2° celui qui aura exercé cette profession sans y être autorisé, ou sans être inscrit au tableau des titulaires ou à la liste des stagiaires;3° celui qui l'aura pratiquée, alors qu'il faisait l'objet d'une mesure de suspension. Le tribunal pourra en outre ordonner à titre temporaire ou définitif, la fermeture partielle ou totale des locaux utilisés par celui qui se sera rendu coupable d'une ou des infractions visées ci-dessus.

Les personnes morales qui exercent la profession d'agent immobilier conformément à la présente loi sont civilement responsables du paiement des amendes et de l'exécution des mesures de dédommagement auxquelles leurs organes et préposés ont été condamnés.

Art. 23.Toutes les dispositions du Livre 1er du Code pénal, y compris le chapitre VII et l'article 85, sont applicables aux infractions prévues par la présente loi.

Art. 24.Sans préjudice des devoirs incombant aux officiers de police judiciaire, le personnel de la police fédérale, les fonctionnaires et agents des polices locales, ainsi que les fonctionnaires et agents désignés à cet effet par le Roi sur la proposition du ministre, sont chargés de rechercher et de constater par des procès-verbaux les infractions à la présente loi.

Ces procès-verbaux font foi jusqu'à preuve du contraire. Ils sont transmis sans délai aux officiers compétents du ministère public; une copie en est adressée à l'auteur de l'infraction, ainsi qu'au ministre mentionné à l'alinéa 1er dans les sept jours ouvrables de la constatation des infractions, le tout à peine de nullité.

Art. 25.Les personnes auxquelles la présente loi s'applique sont tenus de fournir tous les renseignements et documents nécessaires pour en vérifier l'application.

Sera puni d'un emprisonnement de huit à quinze jours et d'une amende de 500 euros à 5 000 euros ou d'une de ces peines seulement, celui qui refusera de fournir les renseignements et documents visés à l'alinéa précédent ou qui s'opposera aux mesures de contrôle.

Art. 26.Les délais mentionnés dans la présente loi se calculent conformément aux articles 48 à 57 du Code judiciaire. CHAPITRE 6. - Disposition transitoire

Art. 27.Les arrêtés d'exécution de la loi-cadre qui s'appliquent à l'Institut et qui ne sont pas contraires à la présente loi, demeurent en vigueur jusqu'à leur abrogation ou leur remplacement par des arrêtés pris en exécution de la présente loi.

Promulguons la présente loi, ordonnons qu'elle soi revêtue du sceau de l'Etat et publiée par le Moniteur belge.

Donné à Châteauneuf-de-Grasse, le 11 février 2013.

ALBERT Par le Roi : La Ministre des Classes moyennes, des P.M.E. et des Indépendants, Mme S. LARUELLE Scellé du sceau de l'Etat : La Ministre de la Justice, Mme A. TURTELBOOM _______ Note (1) Voir : Documents de la Chambre des représentants : 53-2517 - 2012-2013 : N° 1 : Projet de loi. N° 2 : Amendements.

N° 3 : Rapport.

N° 4 : Texte adopté par la commission.

N° 5 : Texte adopté en séance plénière et transmis au Sénat.

Compte rendu intégral : 10 janvier 2013.

Documents du Sénat : 5-1925 - 2012-2013 : N° 1 : Projet non évoqué par le Sénat.