Uittreksel uit arrest nr. 67/2003 van 14 mei 2003 Rolnummer 2447 In zake : de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998, gesteld door de vrederechter van het eerste kanton Charleroi.

Het Arbitragehof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters L. François, P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman en E. Derycke, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging Bij vonnis van 2 mei 2002 in zake F. Bondroit en M.-P. Binse tegen J. Varga, waarvan de expeditie ter griffie van het Arbitragehof is ingekomen op 22 mei 2002, heeft de vrederechter van het eerste kanton Charleroi de volgende prejudiciële vraag gesteld : « Zijn de artikelen 10, 13 en 201 van het decreet van 29 oktober 1998 tot invoering van de Waalse Huisvestingscode, doordat zij leiden tot een ambtshalve nietigheid van de huurovereenkomst in geval van het ontbreken van de voorafgaande uitreiking van de verhuurvergunning vóór het sluiten van een huurovereenkomst, vergunning die slechts wordt gegeven indien de woning voldoet aan de minimale gezondheidsnormen vastgesteld bij het besluit van de Waalse Regering van 25 februari 1999, niet in strijd met artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, dat, ingeval het verhuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals voorgeschreven bij het koninklijk besluit van 8 juli 1997, als mogelijke sanctie, naar keuze van de huurder, leidt tot, hetzij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om het goed in overeenstemming te brengen met de voorwaarden van het eerste lid van artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, hetzij de opzegging van de overeenkomst met schadeloosstelling ? » Bij beschikking van 19 juni 2002 heeft het Hof de prejudiciële vraag geherformuleerd als volgt : « Schendt artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, in zoverre het als sanctie, naar keuze van de huurder, ingeval het verhuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals voorgeschreven bij het koninklijk besluit van 8 juli 1997, voorziet in, hetzij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de voormelde vereisten, hetzij in het opzeggen van de overeenkomst met schadeloosstelling, en schenden de artikelen 10, 13 en 201 van het decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998 tot invoering van de Waalse Huisvestingscode, in zoverre zij leiden tot een ambtshalve nietigheid van de huurovereenkomst in geval van het ontbreken van de voorafgaande uitreiking van de verhuurvergunning, artikel 39 van de Grondwet en artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen ? » (...) III. In rechte (...) B.1.1. De artikelen 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, ingevoegd bij artikel 1 van het decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998 tot invoering van de Waalse Huisvestingscode, bepalen : «

Art. 10.Vóór de verhuurder een in deze afdeling bedoelde woning te huur aanbiedt, moet hij in het bezit zijn van een verhuurvergunning.

Voor die woningen moet : 1o aan de door de Regering vastgelegde minimale gezondheidsnormen worden voldaan, overeenkomstig artikel 3; 2o de gemeenteverordeningen met betrekking tot de gezondheid en de brandveiligheid in acht worden genomen; 3o de onschendbaarheid van de woning en de bescherming van het privé-leven worden gewaarborgd, inzonderheid via een stelsel waarbij de lokalen voor individueel gebruik en de brievenbussen op slot kunnen worden gedaan. » «

Art. 13.Als de in artikel 10 bedoelde voorschriften niet worden nageleefd en onverminderd artikel 201 richt het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is, of de Regering, zo het college verzuimt op te treden, aan de verhuurder, na advies van één van de in artikel 5 bedoelde ambtenaren of personeelsleden, een aanmaning waarbij hem bevolen wordt binnen een termijn van achtenveertig uur tot zes maanden alles in het werk te stellen om bovenvermelde voorschriften alsnog na te leven.

Indien de verhuurder geen gevolg geeft aan de in het eerste lid bedoelde aanmaning, wordt de verhuurvergunning door het college van burgemeester en schepenen, of, zo het college verzuimt op te treden, door de Regering ingetrokken. » «

Art. 201.§ 1. Er wordt een boete van 100 tot 1 000 BEF opgelegd aan : 1o elke eigenaar, vruchtgebruiker, huurder, bewoner of bewaker die toelaat dat panden worden bewoond die de burgemeester of de Regering onbewoonbaar verklaard hebben of waartoe hij/ze de toegang ontzegd hebben; 2o de verhuurder die ofwel : a) een in artikel 10 bedoelde woning verhuurt of te huur aanbiedt zonder een verhuurvergunning te hebben gekregen;b) na het krijgen van een verhuurvergunning, een door of krachtens de artikelen 10 en volgende vastgestelde bepaling overtreedt; 3o elke persoon die de in artikel 5 bedoelde ambtenaren of technisch beambten belet hun opdrachten uit te voeren. § 2. Een gevangenisstraf van 8 dagen tot één jaar en een boete van 1 000 tot 10 000 BEF, of slechts één van beide straffen wordt opgelegd aan : 1o elke persoon die recidiveert binnen vijf jaar na een krachtens § 1 opgelopen veroordeling; 2o elke verhuurder die een woning verhuurt of te huur aanbiedt hoewel de verhuurvergunning werd geweigerd of ingetrokken. » B.1.2. Bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur is in boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, na artikel 1762bis , een afdeling II ingevoegd met als opschrift « Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder », die van toepassing is « op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt » en waarvan artikel 2, aangevuld sedert de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, bepaalt : « Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.

De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.

Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.

In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan. » B.2.1. Krachtens artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen zijn « de huisvesting en de politie van woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare reinheid en gezondheid » gewestelijke aangelegenheden.

B.2.2. Voor zover zij er niet anders over hebben beschikt, hebben de Grondwetgever en de bijzondere wetgever aan de gemeenschappen en de gewesten de volledige bevoegdheid toegekend tot het uitvaardigen van de regels die eigen zijn aan de hun toegewezen aangelegenheden.

Enerzijds, komt het de decreetgever toe de categorieën van woningen te bepalen ten aanzien waarvan hij zijn bevoegdheid uitoefent, te dezen gemeenschappelijke woningen, kleine eengezinswoningen en gebouwen die, hoewel aanvankelijk niet voor bewoning bestemd en voor zover ze deel uitmaken van gebouwen die minstens twintig jaar oud zijn, als woningen worden gebruikt en als hoofdverblijfplaats worden verhuurd of te huur aangeboden. Anderzijds, doet een dergelijke bevoegdheidsuitoefening geen afbreuk aan de bevoegdheid van de federale overheid om de contractuele verplichtingen van de huurder en de verhuurder te bepalen.

B.3.1. De prejudiciële vraag gaat uit van de veronderstelling dat het ontbreken van de door de Waalse wetgeving vereiste verhuurvergunning de nietigheid van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. Dat gevolg zou een bevoegdheidsoverschrijding inhouden.

B.3.2. Uit het onderzoek van de parlementaire voorbereiding van zowel het decreet van 6 april 1995 als van het in het geding zijnde decreet van 29 oktober 1998, dat de bij het eerstvermelde decreet vastgestelde rechtsregeling heeft overgenomen, blijkt dat de vaak gebrekkige staat van de gemeenschappelijke woningen en van de kleine eengezinswoningen een regeling om de verhuring ervan te controleren, kan verantwoorden (Parl. St. , Waalse Gewestraad, 1994-1995, nr. 297/1, pp. 2 tot 4, en Parl. St. , Waalse Gewestraad, 1997-1998, nr. 371/1, p. 13). Een verhuurvergunning voor die goederen instellen, blijkt immers van dien aard te zijn dat de doeltreffendheid van de door het Waalse Gewest te dezen uitgevaardigde normen erdoor kan worden verzekerd.

B.3.3. Door in de artikelen 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode slechts te voorzien in administratieve of strafrechtelijke sancties, regelt het decreet enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de openbare overheid. Daaruit kan niet worden afgeleid dat artikel 2, vierde lid, van de wet van 20 februari 1991 - zelfs impliciet - door de Waalse decreetgever zou zijn gewijzigd.

Weliswaar zal de vrederechter moeten oordelen of de ontstentenis van een verhuurvergunning van dien aard is dat ze hetzij de nietigheid van de huurovereenkomst meebrengt, hetzij de geldigheid van de instemming van de huurder aantast, hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt, of nog als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen aan de vereisten van de Waalse Huisvestingscode te voldoen. Het gaat dan echter om een toepassing van de regels van het verbintenissenrecht en van de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en niet om een toepassing van het decreet.

B.4. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord.

Om die redenen, het Hof zegt voor recht : Artikel 2, vierde lid, van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, aangevuld bij de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, en de artikelen 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998, schenden noch artikel 39 van de Grondwet, noch artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen.

Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 14 mei 2003.

De griffier, P.-Y. Dutilleux.

De voorzitter, M. Melchior.