Arrêté Du Gouvernement De La Région De Bruxelles-capitale du 11 décembre 1997
publié le 04 février 1998
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Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à l'octroi de subsides pour la mission de rénovation urbaine de la Société de développement régional pour l'arrondissement de Bruxelles-Capitale

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MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE


11 DECEMBRE 1997. Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à l'octroi de subsides pour la mission de rénovation urbaine de la Société de développement régional pour l'arrondissement de Bruxelles-Capitale


Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, Vu l'ordonnance du 5 décembre 1996 contenant le budget des dépenses de la Région de Bruxelles-Capitale pour l'année budgétaire 1997, notamment l'article 13;

Vu l'avis de l'Inspection des Finances, donné le 7 juillet 1997;

Vu l'accord du Ministre du Budget;

Sur proposition du Ministre de la Rénovation urbaine, Arrête : CHAPITRE I. - Dispositions générales

Article 1er.Pour l'application du présent arrêté, il faut entendre par : 1. S.D.R.B. : la Société de développement régional pour l'arrondissement de Bruxelles-Capitale; 2. Le Gouvernement : le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale;3. Le Ministre : le Ministre qui a la rénovation urbaine dans ses attributions;4. Le m2 habitable : le m2 calculé de l'axe des murs des parties communes au nu extérieur du mur porteur de la façade.Pour les combles habitables, la surface prise en considération est uniquement la partie dont la hauteur est calculée à partir du côté inférieur du plancher jusqu'au toit qui dépasse un mètre.

Art. 2.Dans la limite des crédits prévus à cette fin au budget régional, le Gouvernement peut, aux conditions et selon les modalités fixées par le présent arrêté, octroyer des subsides à la SDRB pour la réalisation de sa mission de rénovation urbaine et, spécialement, pour la production de logements, en vue de leur vente à un prix ne pouvant excéder 35 000 BEF/m2 net habitable, ou, à titre marginal, en vue de leur location à un loyer (charges non comprises) qui ne peut dépasser un revenu locatif annuel de 6,5 % indexé, calculé sur le prix de vente subsidié du logement concerné.

Les logements doivent être produits dans des sites où un déficit d'investissement résidentiel est avéré et qui se caractérisent soit par une dégradation importante du patrimoine bâti, soit par la présence de terrains non bâtis nécessitant des remembrements ou des travaux de viabilisation.

Les logements doivent être produits préférentiellement dans l'espace de développement renforcé du logement tel que fixé par l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 mars 1995 arrêtant le plan régional de développement. CHAPITRE II. - Conditions d'accès

Art. 3.Si la SDRB vend des logements à une personne morale, elle est tenue d'exiger de cet acheteur qu'il prenne l'engagement de faire respecter les conditions énoncées respectivement aux articles 4 et 6 ci-après durant un délai de 10 ans courant, soit depuis le premier acte authentique de vente par ses acquéreurs ou locataires, soit, en cas d'achat sur plan, depuis la réception provisoire du bâtiment.

Si la SDRB vend un ou des logements à des personnes physiques qui déclarent ne pas vouloir occuper elles-mêmes le(s) logement(s) - et donc ne doivent pas remplir les conditions indiquées à l'article 4, elle est tenue d'exiger de ces acheteurs qu'ils s'engagent pendant un délai de 10 ans à dater de l'acte authentique de vente à le(s) louer à des locataires qui répondent aux conditions précisées à l'article 6 ci-dessus.

Pendant le délai de 10 ans mentionné aux 1° et 2° ci-dessus, la SDRB doit exiger de ses cocontractants qu'ils s'engagent à respecter les conditions suivantes : 1° les acheteurs ne pourront revendre le(s) logement(s) précité(s) à un prix supérieur au prix consenti par la SDRB soit 35 000 BEF/m2, majoré des intérêts composés au taux d'escompte de la Banque nationale calculés depuis la date du premier acte authentique de vente jusqu'au nouvel acte; 2° les acheteurs ne pourront exiger de leurs locataires un loyer (charges non comprises) qui dépasse un revenu annuel de 6,5 % indexé à partir de la date du premier acte authentique de vente et calculé sur le prix de vente subsidié (frais d'acte, T.V.A. et enregistrement inclus) du logement concerné.

Art. 4.Conditions à remplir par les acquéreurs § 1er. La SDRB est tenue d'exiger des acheteurs visés à l'article 3 qu'ils s'engagent à vendre les logements uniquement à des acquéreurs qui certifieront sur l'honneur remplir intégralement les conditions reprises ci-dessous et qui en apporteront les preuves justificatives nécessaires.

La remise d'une attestation de l'enregistrement et d'une copie d'un avertissement-extrait de rôle conformes respectivement aux points 1°, 2° et 3° ci-dessous au plus tard le jour de l'acte authentique constitue une condition suspensive de la vente. La SDRB ne peut vendre un logement qu'aux acquéreurs qui : 1° ne disposent pas à la date de l'achat de biens immobiliers en Belgique dont le revenu cadastral global non indexé est supérieur à 30 000 BEF;2° sont soumis à l'impôt des personnes physiques en Belgique;3° n'ont pas bénéficié pour l'avant-dernière année précédent l'année de l'acquisition d'un revenu net imposable supérieur à 1 500 000 BEF, majoré de 140 000 BEF pour la première personne à charge et de 70 000 BEF pour chaque personne à charge à partir de la deuxième;ces montants sont indexés sur base de l'index des prix à la consommation publié pour le mois de novembre 1990; 4° s'engagent à fixer leur domicile légal dans les lieux achetés dans les six mois de l'acte d'acquisition et à y résider durant un délai de 10 ans après cet acte, ou à les revendre selon les modalités fixées au point 5° du présent article;5° s'engagent, en cas de revente dans les 10 ans après l'acte authentique d'acquisition, soit à offrir par priorité le bien à la SDRB qui aura pendant 60 jours ouvrables la faculté de l'acquérir moyennant un prix égal au prix d'acquisition majoré des intérêts composés au taux d'escompte de la Banque nationale calculés depuis la date de l'acte authentique d'acquisition jusqu'à l'acte authentique de vente à la SDRB, soit à rembourser à la SDRB une indemnité correspondant à 30 % du prix d'acquisition. § 2. La SDRB pourra autoriser les acquéreurs, en cas de force majeure, à louer, avant l'expiration du délai de 10 ans, le logement qu'ils ont acquis, moyennant l'accord préalable et écrit de la SDRB et moyennant les mêmes conditions que celles indiquées à l'article 3, 3° alinéa, 2° et 6, durant le temps d'expiration du délai de 10 ans.

Art. 5.Vente de logements sur plan ou en construction.

En cas de vente de logements sur plan ou en construction, le délai de 10 ans mentionné aux articles 3, 4, 7 et 8 prend cours à la date de la réception provisoire des parties privatives du logement concerné (remise des clés) et non à la date du 1er acte authentique de vente.

Art. 6.Conditions à remplir par les locataires La SDRB est tenue de louer les logements uniquement à des locataires qui certifieront sur l'honneur remplir intégralement les conditions reprises ci-dessous et qui apporteront les preuves justificatives nécessaires. Elle est tenue d'exiger des acheteurs visés à l'article 3 qu'ils respectent cette obligation.

Ne peuvent louer un logement que les locataires qui : 1° sont soumis à l'impôt des personnes physiques en Belgique;2° n'ont pas bénéficié pour l'avant-dernière année précédent l'année du bail d'un revenu net imposable supérieur à 1 500 000 BEF, majoré de 140 000 BEF pour la première personne à charge et de 70 000 BEF pour chaque personne à charge à partir de la deuxième;ces montants sont indexés sur la base de l'index des prix à la consommation publié pour le mois de novembre 1990; 3° s'engagent à fixer leur domicile légal dans les lieux loués dans le mois de l'entrée en vigueur de leur bail et à y résider.

Art. 7.La SDRB devra insérer dans ses contrats de vente, une clause en vertu de laquelle tout acheteur est redevable à la SDRB de dommages-intérêts équivalents à 30 % du prix payé à la SDRB au cas où, avant l'expiration du délai de 10 ans depuis le premier acte authentique de vente, 1° il vend ce(s) logement(s) à des acquéreurs qui ne remplissent pas les conditions prévues à l'article 4 ou le(s) loue à des locataires qui ne remplissent pas les conditions prévues à l'article 6;2° il ne respecte pas les conditions de prix de vente ou de location prévus à l'article 3, 3° alinéa.

Art. 8.Dans un délai de 10 ans depuis le premier acte authentique de vente d'un logement, les conditions énoncées aux articles 3, 4, 6 et 7 devront, selon le cas, figurer dans les compromis de vente, les actes authentiques ou les contrats de location.

Art. 9.Contrôle du respect des conditions d'accès.

La SDRB doit exiger de ses cocontractants qu'ils s'engagent à respecter contractuellement les conditions suivantes. : § 1er. 1° En cas de revente Tout acquéreur est tenu d'inviter son notaire à notifier à la SDRB un projet d'acte de vente d'un logement subsidié qui interviendrait avant la fin du délai de 10 ans redéfini. § 2. 2° Dans le chef de l'acquéreur/occupant et du locataire Au plus tard à la signature de l'acte de vente, l'acquéreur/occupant ou le locataire est tenu de remettre à la SDRB une copie de son avertissement-extrait de rôle et une attestation de l'enregistrement.

L'acquéreur/occupant ou le locataire est tenu de remettre à la SDRB un certificat de domiciliation dans les six mois du point de départ du délai de 10 ans précité. Cette obligation se renouvelle d'année en année.

L'acquéreur/occupant qui aura obtenu l'accord de la SDRB pour louer son logement conformément à l'article 4, § 2 est tenu de se conformer aux obligations énoncées au § 3. § 3. 3° Dans le chef de l'acquéreur/investisseur L'acquéreur/investisseur est tenu d'exiger de son preneur une copie de l'avertissement-extrait de rôle de ce dernier pour le jour de la signature du bail. Il est tenu d'envoyer à la SDRB ce document ainsi qu'une copie du bail dans le mois de la signature.

L'acquéreur/investisseur est tenu d'exiger de son preneur que celui-ci transmette à la SDRB un certificat de domiciliation dans le mois de la prise de cours du bail. Cette obligation se renouvellera annuellement.

L'acquéreur/investisseur la rappellera chaque année quand il communiquera l'indexation du loyer à la date anniversaire du bail.

L'acquéreur/investisseur est averti que la SDRB se réserve le droit de vérifier directement auprès des locataires le respect du loyer maximum autorisé. CHAPITRE III. - Du plan triennal

Art. 10.§ 1er. Les subsides octroyés doivent être affectés uniquement à des projets de production de logements définis dans un plan pluriannuel d'investissements soumis au Ministre pour approbation par le Gouvernement.

Par "investissement", il faut entendre l'ensemble des opérations nécessaires pour rénover, construire et accroître l'attractivité et l'habitabilité d'un site urbain dont la délimitation est fixée par le Gouvernement à l'effet de l'affecter, pour la part essentielle, au logement moyen à destination d'une population à revenus correspondants conformément aux articles 2 à 9.

L'investissement comprend trois phases successives : 1° les études préalables, c'est-à-dire, les études nécessaires en vue de réaliser un projet de production de logements, notamment les études urbanistiques, de reconnaissance, de faisabilité, de rentabilité, de marketing, d'accompagnement et d'encadrement;2° les acquisitions, c'est-à-dire, les acquisitions et constitutions de droits réels à titre onéreux portant sur des terrains bâtis ou non bâtis, les actions de préservation des immeubles, les mesures conservatoires par soutènements, traitements contre les parasites, protection contre l'humidité ainsi que le précompte immobilier, les indemnités de rupture de bail, les taxes et assurances et la participation au capital des sociétés d'économie mixtes.Elles doivent être précédées d'une estimation du coût d'acquisition et d'un programme de réalisation immobilière déterminant l'incidence foncière et, spécialement, un plafond d'incidence foncière (rapport prix d'achat du terrain/m2 construit brut) défini sur base des potentialités minimales et maximales du site, c'est-à-dire sur base du programme requis pour que le projet soit rentable et du programme immobilier autorisé sur le site; pour les logements, l'incidence foncière ne peut excéder 5 000 BEF/m2 brut, le Gouvernement peut, par une décision spécialement et substantiellement motivée, déroger à ce plafond; 3° les réalisations, c'est-à-dire les investissements réalisés par le biais de participations avec le secteur privé et prenant cours après les phases d'études préalables et d'acquisition ou de constitution de droits réels à titre onéreux, à savoir : a) la rénovation, la démolition, la construction d'immeubles; b) l'aménagement de l'espace public adjacent aux immeubles et les travaux qui y sont techniquement liés (parkings, trottoirs, égouts, canalisations, terrassement,...); c) les équipements collectifs accroissant l'attractivité et l'habitabilité dans la mesure où ces équipements ne sont pas subsidiés par une autre disposition légale ou réglementaire;d) les études, les sondages de sol, les reconnaissances diverses liées aux travaux précités;e) l'encadrement, l'accompagnement social et les frais de promotion, en ce compris l'information et la sensibilisation des habitants à la rénovation de leurs biens et aux aides publiques en la matière dans le périmètre d'intervention de la SDRB, dans la mesure où ces frais ne sont pas pris en charge par le budget de fonctionnement de la SDRB. § 2. Le plan pluriannuel d'investissements doit garantir l'équilibre budgétaire des projets en fonction des subsides octroyés et des recettes qu'ils génèrent.

Ce plan pluriannuel définit : 1° les projets de logements dont la construction doit être entamée dans les trois ans de son adoption;le Gouvernement peut prolonger ce terme sans qu'il puisse toutefois excéder cinq ans; 2° les moyens juridiques qui seront mis en oeuvre pour chaque projet, en ce compris pour proposer un logement de remplacement aux occupants en cas d'expropriation;le mode de partenariat avec le secteur privé y est défini; spécialement, la procédure d'appel à la concurrence auprès des partenaires privés (conditions de recevabilité, critères d'appréciation, cahier des charges,...) devra être décrite, de même que les procédures de contrôle à mettre en place après la création des sociétés d'économie mixte; à tout le moins, chaque société d'économie mixte devra être obligée de communiquer périodiquement au Conseil d'Administration de la SDRB un rapport contenant, d'une part, des informations relatives à l'évaluation de la structure juridique et financière des partenaires privés et d'autre part, un compte rendu d'activité sur la ou les opérations de rénovation gérées par la société d'économie mixte; 3° les échéances de réalisation de chaque projet;4° les modalités de financement de chaque projet, c'est-à-dire notamment un programme de réalisation immobilière déterminant l'incidence foncière du projet et une ventilation des interventions publiques et privées;5° le périmètre d'intervention de la SDRB c'est-à-dire l'espace géographique avoisinant certaines opérations de rénovation urbaine menées par la SDRB au sein duquel sont affectés préférentiellement les moyens budgétaires dont la Région dispose ou qu'elle alloue aux personnes qu'elle subsidie pour réhabiliter l'habitat bruxellois. Après approbation par le Gouvernement du plan triennal, le Ministre engage le montant des subsides prévus annuellement pour les projets arrêtés dans ce plan triennal.

Sauf en cas de force majeure, le dépassement des délais du plan pluriannuel entraîne le remboursement des subsides non utilisés et, s'il échet, le transfert à titre gratuit à la Région des biens acquis. § 3. Toute demande de modification du plan triennal sera adressée par le conseil d'administration de la SDRB au Ministre et justifiée.

Les modifications liées à l'échéancier de réalisation d'un projet devront faire l'objet d'un accord du Ministre. Les autres modifications devront faire l'objet d'un accord du Gouvernement. Les dépenses pour lesquelles le conseil d'administration de la SDRB solliciterait une demande de subside ne peuvent être mises en oeuvre par la SDRB qu'après leur introduction formelle dans le plan triennal. § 4. Les membres des commissions de concertations créées en vertu de l'article 11 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme sur lesquels le Gouvernement exerce un contrôle hiérarchique ou de tutelle et les autorités compétentes pour statuer sur une demande de certificat ou de permis d'environnement ou d'urbanisme peuvent imposer au maître d'ouvrage d'un projet de construction de logements de la SDRB qui est subsidié par la Région des conditions de nature à modifier les éléments ayant servi à calculer le montant du subside alloué. Toutefois, si, dans ce cas, l'équilibre financier du projet est mis en péril ou si la réalisation d'autres projets arrêtés dans le plan pluriannuel s'en trouve affectée, le projet peut être abandonné et retiré du plan pluriannuel par le Gouvernement. CHAPITRE IV.- De la procédure de liquidation des subsides

Art. 11.Les études préalables relatives à un projet sont subsidiables à 100 %. Toutefois, le montant du subside octroyé pour ces études viendra en déduction du subside global relatif au projet concerné.

L'approbation du plan triennal d'investissement et l'engagement budgétaire du montant des subsides prévus annuellement pour les projets arrêtés dans ce plan triennal permettent au Ministre, sur présentation de déclarations de créance et de justificatifs des dépenses à effectuer, d'ordonnancer le subside, s'il échet progressivement par tranche.

Le versement de la subvention à concurrence du montant justifié n'a pas pour conséquence de créer dans le chef de la SDRB un droit inconditionnel à l'octroi de la subvention, chaque versement étant considéré comme ayant été versé à titre de provision.

Art. 12.Les acquisitions et constitutions de droits réels à titre onéreux réalisées dans le cadre d'un projet sont subsidiables à 100 %.

Toutefois, le montant du subside octroyé par ces acquisitions et constitutions de droits réels à titre onéreux viendra en déduction du subside global relatif au projet concerné.

L'approbation du plan triennal d'investissement et l'engagement budgétaire du montant des subsides prévus annuellement pour les projets arrêtés dans ce plan triennal permettent au Ministre, sur présentation de déclarations de créance et de justificatifs des dépenses à effectuer, d'ordonnancer le subside, s'il échet progressivement par tranche.

Le versement de la subvention à concurrence du montant justifié n'a pas pour conséquence de créer dans le chef de la SDRB un droit inconditionnel à l'octroi de la subvention, chaque versement étant considéré comme ayant été versé à titre de provision.

Art. 13.Les dossiers de demande de subsidiation des réalisations indiquent le programme de réalisation et la ventilation complète des dépenses prévues ainsi qu'un plan financier prévisionnel de répartition des investissements entre les secteurs publics et privés et un échéancier y afférent.

La part des investissements publics fait l'objet de prévisions d'ordonnancement.

L'approbation du plan triennal d'investissement et l'engagement budgétaire du montant des subsides prévus annuellement pour les projets arrêtés dans ce plan triennal permettent au Ministre, sur présentation de déclarations de créance et de justificatifs des dépenses à effectuer, d'ordonnancer le subside, s'il échet progressivement par tranche.

Le versement de la subvention à concurrence du montant justifié n'a pas pour conséquence de créer dans le chef de la SDRB un droit inconditionnel à l'octroi de la subvention, chaque versement étant considéré comme ayant été versé à titre de provision.

Art. 14.La SDRB tient une comptabilité, projet par projet.

Un subside relatif à une phase d'un projet (études préalables, acquisition et constitution de droits réels à titre onéreux ou réalisations) ou une tranche de subside ne peut être liquidé que si les preuves de l'usage du subside ou de la tranche de subside déjà liquidée et relatif au même projet ont été approuvées par le Ministre ou le fonctionnaire qu'il délègue à cette fin.

Par projet, l'ensemble des subsides relatifs aux diverses phases ne pourront pas dépasser 30 % du coût estimé de la totalité des logements conventionnés produits. Le Gouvernement peut, par une décision motivée, en fonction de la zone d'implantation des logements, déroger à ce taux, sans pour autant dépasser un taux de subside de 50 %.

Art. 15.§ 1er. A la fin de la réalisation d'un projet, la SDRB présente un rapport final de toutes les opérations menées avec proposition, s'il échet, d'un remboursement d'une partie ou de la totalité du subside octroyé : celui-ci est réaffecté à des opérations similaires approuvées par le Gouvernement.

Le remboursement proposé est décidé par le Gouvernement sur proposition du Ministre et sur base du rapport final de la SDRB. § 2. Sauf en cas de force majeure, dans le cas où le début du chantier de réalisation n'a pas eu lieu dans un délai de cinq ans à dater de l'octroi des subsides visés dans l'article 12, les biens acquis et les droits réels constitués à titre onéreux sont cédés gratuitement à la Région.

Art. 16.Le bénéfice des projets ayant fait l'objet d'une subsidiation dans le cadre du présent arrêté et le bénéfice produit par les sociétés d'économie mixtes font l'objet d'une inscription comptable spécifique dans les livres de la SDRB. La réaffectation des sommes à des opérations similaires est approuvée par le Gouvernement.

Art. 17.Outre les dispositions légales et réglementaires relatives au contrôle, à l'octroi et à l'emploi des subventions, la SDRB établit annuellement un rapport sur la réalisation et l'état d'avancement de chaque projet.

Ce rapport est transmis au Ministre qui en donne communication au Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.

La Cour des Comptes exerce sur pièces son contrôle.

A défaut, pour la SDRB de respecter les obligations mises à sa charge, la Région récupère d'office le montant des subventions allouées, projet par projet.

Art. 18.L'arrêté de l'Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 juillet 1990, relatif à l'octroi de subsides d'investissements pour la mission de rénovation confiée à la Société de développement régional pour l'arrondissement de Bruxelles-Capitale modifié par l'arrêté de l'Exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale du 24 octobre 1991 est abrogé.

Néanmoins, il reste d'application pour les projets mentionnés dans le plan triennal d'investissement 1996-1998 tel qu'arrêté par le Gouvernement le 18 juillet 1996, modifié par le Gouvernement le 12 décembre 1996. Dans ce cas, les dispositions relatives à la composition des dossiers de demandes de subsides et au contrôle de leur usage sont remplacées par les dispositions du présent arrêté.

Art. 19.Le présent arrêté cesse de sortir ses effets si le subside qu'il organise ne fait plus l'objet dans le budget général des dépenses d'une disposition spéciale qui en précise la nature.

Bruxelles, le 11 décembre 1997.

Le Ministre-Président, Ch. PICQUE Le Ministre de la Rénovation urbaine, D. GOSUIN

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