ARBITRAGEHOF

Uittreksel uit arrest nr. 114/2003 van 17 september 2003 Rolnummer 2501 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 48bis van de pachtwet (artikel 31 van de wet van 7 november 1988 tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de beperking van de pachtprijzen), gesteld door de Rechtbank van eerste aanleg te Brugge.

Het Arbitragehof, samengesteld uit de voorzitters A. Arts en M. Melchior, en de rechters P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot en J.-P. Moerman, bijgestaan door de griffier L. Potoms, onder voorzitterschap van voorzitter A. Arts, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging Bij vonnis van 28 juni 2002 in zake A. Lust en M. Traen tegen P. Mouriau de Meulenacker, waarvan de expeditie ter griffie van het Arbitragehof is ingekomen op 19 juli 2002, heeft de Rechtbank van eerste aanleg te Brugge de volgende prejudiciële vraag gesteld : « Schendt artikel 48bis van de pachtwet de artikelen 10 en 11 van de Grondwet alwaar het bepaalt dat de pachter die zijn voorkooprecht heeft overgedragen overeenkomstig artikel 48bis van de pachtwet anders wordt behandeld dan de pachter die zelf zijn voorkooprecht heeft uitgeoefend overeenkomstig artikel 47 van de pachtwet ? De ongelijke behandeling bestaat erin dat de schadevergoeding die de pachter in het eerste geval moet betalen 50 % (artikel 48bis van de pachtwet) en in het andere geval 20 % (artikel 54 van de pachtwet) van de verkoopprijs bedraagt en dat in het eerste geval een verbod van overdracht van exploitatie van negen jaar wordt opgelegd terwijl in het andere geval een verbod van overdracht van exploitatie van slechts vijf jaar wordt opgelegd. » (...) III. In rechte (...) B.1.1. De prejudiciële vraag betreft artikel 48bis van de pachtwet van 4 november 1969, zoals ingevoegd bij de wet van 12 juni 1975 en vervangen bij de wet van 7 november 1988, dat luidt : « De pachter kan zijn recht van voorkoop voor het gehele goed, of voor een deel ervan indien hij het voor het overige deel zelf uitoefent, aan één of meer derden overdragen tegen de volgende voorwaarden.

Bij verkoop uit de hand geven de pachter en de derden gezamenlijk kennis van de overdracht en van de aanvaarding aan de notaris, overeenkomstig artikel 48, 1, tweede lid.

Bij openbare verkoping verklaart de pachter het recht van voorkoop over te dragen en de derde verklaart dit recht uit te oefenen tijdens de toewijzingszitting, overeenkomstig artikel 48, 2, tweede lid of naar aanleiding van de kennisgeving van de instemming binnen de termijn van tien dagen. De verkoper kan eisen dat de derde waarborg stelt.

In geval van toepassing van dit artikel ontstaat er van rechtswege pachtvernieuwing ten voordele van de pachter, ingaande op de verjaardag van de ingenottreding van de pachter die volgt op de datum van aankoop door de derde.

De pachter die zijn recht van voorkoop heeft overgedragen onder de in dit artikel gestelde voorwaarden, mag gedurende een periode van negen jaar te rekenen vanaf het begin van de nieuwe pachtperiode, bedoeld in het derde lid, de exploitatie van het goed niet overdragen aan andere personen dan zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

Bij overtreding van deze bepaling is hij aan de verkoper een schadevergoeding, gelijk aan 50 % van de verkoopprijs van de betrokken percelen, verschuldigd, tenzij hij vooraf, op grond van ernstige redenen, machtiging van de vrederechter heeft verkregen. » B.1.2. De in het geding zijnde bepaling is vervat in paragraaf 11 van de pachtwet inzake « de vervreemding van het gepachte goed en het recht van voorkoop van de pachter » en betreft meer specifiek de overdracht van het voorkooprecht door de pachter.

Luidens artikel 47 van de pachtwet geniet de pachter bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom het recht van voorkoop hetzij voor zichzelf, hetzij voor de in dat artikel opgesomde begunstigde familieleden die daadwerkelijk aan de exploitatie van het goed deelnemen. Artikel 48 van de pachtwet regelt het recht van voorkoop bij verkoop uit de hand (artikel 48.1) en bij openbare verkoping (artikel 48.2). Artikel 48bis van de pachtwet staat aan de pachter die niet zelf het voorkooprecht wenst te benutten, toe zijn voorkooprecht over te dragen aan een derde (artikel 48bis , eerste lid) en regelt de modaliteiten ervan bij verkoop uit de hand (tweede lid) en bij openbare verkoping (derde lid).

B.1.3. De gevolgen van de uitoefening van het recht van voorkoop respectievelijk de overdracht ervan zijn geregeld in de artikelen 54, eerste lid, van de pachtwet, respectievelijk 48bis , vierde en vijfde lid, van dezelfde wet.

Op grond van artikel 54, eerste lid, mag de pachter die zijn voorkooprecht zelf heeft uitgeoefend gedurende een periode van vijf jaar te rekenen van de aankoop het goed niet vervreemden noch mag hij gedurende die periode de exploitatie van het goed overdragen. Op dat verbod bestaan evenwel een aantal uitzonderingen (artikel 54, eerste lid, in fine ; artikel 54, tweede lid; artikel 54, derde lid, in fine ).

Artikel 48bis , vierde lid, van de pachtwet bepaalt dat in geval van overdracht van het recht van voorkoop aan een derde, van rechtswege pachtvernieuwing ten voordele van de pachter ontstaat, die ingaat op de verjaardag van de ingenottreding van de pachter die volgt op de datum van aankoop door de derde. Luidens het vijfde lid mag de pachter die zijn recht van voorkoop heeft overgedragen, de exploitatie van het goed niet overdragen gedurende een periode van negen jaar te rekenen vanaf het begin van de nieuwe pachtperiode. Ook op dat verbod bestaan een aantal uitzonderingen (artikel 48bis , vijfde lid, in fine ; artikel 48bis , zesde lid, in fine ).

B.1.4. De voorkoper die zich niet houdt aan de verplichtingen opgelegd door artikel 54 van de pachtwet moet aan de verkoper een schadevergoeding betalen gelijk aan 20 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen (artikel 54, derde lid, van de pachtwet). In geval van overtreding van het bepaalde in artikel 48bis , vijfde lid, is de pachter die zijn recht van voorkoop heeft overgedragen aan een derde een schadevergoeding gelijk aan 50 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen aan de verkoper verschuldigd (artikel 48bis , zesde lid, van de pachtwet).

B.2. De verwijzende rechter legt aan het Hof het verschil in behandeling voor tussen de categorie van pachters die hun recht van voorkoop zelf uitoefenen, enerzijds, en de categorie van pachters die hun recht van voorkoop aan een derde overdragen, anderzijds, zowel op vlak van de - volgens de verwijzende rechter verplichte - exploitatieduur (respectievelijk vijf en negen jaar) als op vlak van de schadevergoeding die aan de verkoper dient te worden betaald (20 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen tegenover 50 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen).

B.3. De grondwettelijke regels van de gelijkheid en de niet-discriminatie sluiten niet uit dat een verschil in behandeling tussen categorieën van personen wordt ingesteld, voorzover dat verschil op een objectief criterium berust en het redelijk verantwoord is.

Het bestaan van een dergelijke verantwoording moet worden beoordeeld rekening houdend met het doel en de gevolgen van de betwiste maatregel en met de aard van de terzake geldende beginselen; het gelijkheidsbeginsel is geschonden wanneer vaststaat dat er geen redelijk verband van evenredigheid bestaat tussen de aangewende middelen en het beoogde doel.

B.4. Het voorkooprecht werd bij wet van 1 februari 1963 ingevoegd om de eigendomsverwerving door de pachter te bevorderen en om aldus de continuïteit en de stabiliteit van landbouwbedrijven te verzekeren alsook om grondspeculatie tegen te gaan (Parl. St., Senaat, 1961-1962, nr. 196/2, pp. 1-10; Parl. St., Kamer, 1961-1962, nr. 400/3, p. 2).

Artikel 48bis werd door de wet van 12 juni 1975 in de pachtwet ingevoegd met de bedoeling om de pachter die niet zelf over de mogelijkheid beschikt te kopen of om een andere reden niet wenst te kopen, toe te staan een belegger te zoeken die wil investeren in landbouwgoederen en hem op die manier bedrijfszekerheid te bieden.

Tegelijk was de wetgever beducht voor grondspeculatie en misbruiken bij de overdracht van het recht van voorkoop aan een derde. De toelichting bij het voorstel van wet luidde : « De wet van 4 november 1969 kent, bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom, het recht van voorkoop toe aan de pachter of aan zijn afstammelingen die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen (art. 47). [...] De vraag kan echter worden gesteld of de huidige wet het mogelijk maakt dit doel te bereiken. Tot wat dient het immers een dergelijk voordeel aan een landbouwer toe te staan, indien hij niet over de nodige middelen beschikt om dat recht uit te oefenen ? Een welmenende belegger zou die landbouwer zelfs niet kunnen ter hulp komen door het goed te kopen tegen de aan de pachter voorgesteld prijs en het hem verder te laten exploiteren, want dat zou feitelijk een overdracht zijn van het recht van voorkoop waarvan sprake in artikel 54.

Die bepalingen kunnen nadelige gevolgen hebben. Zo kan het gebeuren dat een landbouwer van zijn bedrijf letterlijk wordt weggejaagd door een andere landbouwer, die vaak een abnormaal hoog bod heeft gedaan.

Om aan dergelijke toestanden een einde te maken en de wet meer effect te doen sorteren, moet de overdracht van het recht van voorkoop worden georganiseerd. Opdat die overdracht echter geen aanleiding zou geven tot misbruiken, moeten er bepaalde voorwaarden aan verbonden worden [...]. » (Parl. St ., Kamer, B.Z. 1974, nr. 151/1, p. 1) Bij wet van 7 november 1988 werd artikel 48bis van de pachtwet aangepast onder meer om « het afschrikkend karakter van die bepaling te verhogen » (Parl. St. , Kamer, 1981-1982, nr. 171/40, p. 112). Het bedrag van de schadevergoeding werd aldus opgetrokken van 20 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen naar 50 pct.

B.5. Het onderscheid tussen de twee in de prejudiciële vraag bedoelde categorieën van pachters berust op een objectief criterium. De pachter die zelf zijn recht van voorkoop uitoefent wordt eigenaar van de gronden, terwijl de pachter die zijn recht van voorkoop aan een derde overdraagt pachter van de verpachte gronden blijft.

B.6. Het criterium van onderscheid is pertinent ten aanzien van het doel van de wetgever om de pachter die zijn recht van voorkoop overdraagt aan een derde te verplichten zelf en op daadwerkelijke wijze het goed gedurende negen jaar uit te baten. Aldus wordt aan de pachter die om financiële redenen de verpachte goederen niet kan of niet wenst aan te kopen, gedurende een voldoende lange tijd - overeenstemmende met de normale minimale pachttijd van negen jaar (artikel 4 van de pachtwet) - bedrijfszekerheid verschaft. Doordat de negenjarige exploitatieplicht zowel de pachter als de derde-koper bindt, wordt hierdoor tevens vermeden dat de pachter misbruik zou maken van zijn recht tot overdracht van zijn voorkooprecht door al dan niet in samenspraak met de door hem uitgekozen derde te speculeren op de eventuele meerwaarde van de goederen indien deze voortijdig pachtvrij zouden worden. Ook de strenge sanctieregeling, waarbij aan de verkoper een forfaitaire schadevergoeding van 50 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen moet worden betaald, past in dat kader.

B.7. De wetgever vermocht de rechtsverhouding tussen de verpachter-verkoper en de pachter die zijn recht van voorkoop overdraagt aan een derde-koper stringenter te regelen dan de rechtsverhouding tussen de verpachter-verkoper en de pachter die zelf zijn recht van voorkoop uitoefent, zowel op het vlak van de exploitatieverplichting die aan de pachter wordt opgelegd als op vlak van de sanctieregeling. Dienaangaande dient te worden gewezen op de verklaring van de Minister in de Senaat die stelde dat « een langere termijn precies voorzien was omdat er wellicht meer kans op speculatie bestaat bij overdracht van het voorkooprecht aan een derde-koper » (Parl. St. , Senaat, 1974-1975, nr. 593/2, p. 3). Immers wordt de pachter die zelf zijn recht van voorkoop uitoefent eigenaar van de verpachte gronden, hetgeen op zich reeds bijdraagt aan de doelstelling van de wetgever, zijnde het verzekeren van de stabiliteit en de continuïteit van het landbouwbedrijf. In die hypothese kon de wetgever redelijkerwijze oordelen dat de kans op speculatie door een pachter die eigenaar wordt doorgaans beperkter zou zijn dan door een pachter-overdrager.

Gelet op de normale pachttijd die niet korter mag zijn dan negen jaar (cf. artikel 4 van de pachtwet), kan een exploitatieverplichting van negen jaar opgelegd aan de pachter-overdrager enkel zijn bedrijfszekerheid ten goede komen vermits zij hem toestaat zijn exploitatie voort te zetten en te investeren in de noodzakelijke nieuwe technologieën (Parl. St. , Senaat, 1974-1975, nr. 593/2, p. 2).

Daarenboven beschikt hij over de mogelijkheid de exploitatie van de goederen over te dragen aan de in artikel 48bis opgesomde familieleden en kan hij, in geval van ernstige redenen, van de vrederechter machtiging krijgen om de exploitatie vroegtijdig te beëindigen of over te dragen.

Evenmin kan de forfaitaire schadevergoeding van 50 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen als onredelijk worden beschouwd. Gelet op de beperking van het eigendomsrecht van de verkoper die zich geconfronteerd ziet met een door de pachter gekozen koper en gelet op de doorgaans lagere verkoopprijs van verpachte goederen, is het niet onredelijk de verkoper te vergoeden in geval van misbruik van het recht tot overdracht van het voorkooprecht. Het forfaitair karakter van de schadevergoeding van 50 pct. is dienaangaande niet onredelijk, niet alleen omdat de werkelijk door de verkoper geleden schade doorgaans moeilijk in te schatten is maar vooral omdat het overeenstemt met de wil van de wetgever, om het afschrikwekkend karakter ervan te verhogen (Parl. St ., Kamer, 1981-1982, nr. 171/40, p. 112).

Het verschil in behandeling is in redelijkheid verantwoord.

B.8. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord.

Om die redenen, het Hof zegt voor recht : Artikel 48bis van de pachtwet van 4 november 1969 schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet.

Aldus uitgesproken in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 17 september 2003.

De griffier, L. Potoms.

De voorzitter, A. Arts.